原标题：老牌零售商一边关门一边开张 新玩法拥抱新业态
“一边关门一边开张”老牌零售商新玩法拥抱新业态
近期沃尔玛南新店、永旺海岸城店关门引业界关注 南都梳理深圳老牌实体零售经营现状和策略调整
南都调查
日前，沃尔玛深圳南新店停业，这也是沃尔玛进入南山10多年来关闭的首家门店。闭店前，商品纷纷降价出售，货架几近清空。同月，南山唯一一家永旺超市，占地超过2万平方米的十年老店关门，连同悬挂在海岸城玻璃墙面的显眼牌匾也一同被吊机撤去。一边是旧店相继因“合约到期”或“经营调整”而关闭，另一边则是新店加紧开张，不同于传统的实体零售店，新店往往又有着“小而精”和更多新业态的变化。
近年，深圳作为实体零售重镇，变动频频。深圳实体零售现“闭店潮”?在业界看来，这不过是消费升级大背景下的正常商业调整行为。一边关门、一边开张，或成实体零售转型期的重要调整手段。
◎现状
关旧店：租约到期、经营调整
“再见了，我的吉之岛。”在“深二代”陈广庚的印象里，“吉之岛”的称呼比“永旺”更让他亲近。五年前的三月，亚洲零售商品牌吉之岛正式更名为永旺(AEON)。今年三月，永旺海岸城店关闭。除掉去年撤去的福田CocoPark店，永旺AEON目前在深圳剩下4家门店。而这不过是深圳近年实体零售闭店大军中的一员。
梳理近年多家实体零售闭店公告，“租赁合同到期”和“经营调整”成为旧店关门的重要原因。“现因双方签订的租赁合同期限届满，双方不再续签，故我司永旺海岸城店于2018年3月3日营业结束后正式终止经营。”永旺超市海岸城店所属母公司———永旺华南商业有限公司向南都记者表示，店面关闭并非经营不善，而是合同期满。沃尔玛南新店给出同样关门理由。
新布局：新店开张体现业态变化
“实体商业运营，就好比种花。旧的枝叶要不断修剪，这样花才能开得好、开得久。”和多家零售相关负责人一样，沃尔玛中国区总部的相关负责人更愿意把旧门店的关闭当作商业发展进程中的“正常调整行为”，一家门店的关闭不代表停滞，在深圳依然会有新的布局，只是在业态上有更多变化而已。家乐福相关负责人也表示，零售商每一年都会做出回顾，并应因时代、城市、消费环境做出策略调整和店面升级。
新年伊始，深圳各家零售商已在积极布局。南都记者了解到，在布吉丹竹头地铁站，一家占地面积超两万平米的永旺新店将于今年年底开张，目前已完成场地交付。而沃尔玛相关负责人表示，近期会有3家新店分别落地深圳宝安、坂田、福田，其中宝安门店已经确定为新业态店面，或将于3月底开门迎客。
◎调查
租金和电商压力促实体零售转型
部分老牌零售商迎来业绩回暖
核心商圈租金年均涨幅约10%
“这要求商业实体经营必须跟上这种涨幅，如果跟不上那就很有可能被淘汰”
合约期满，却未能就新合作谈拢，租金或许是其中原因。在实体商圈曾流行过一个段子，“七匹狼做地产、美的做地产、苏宁国美阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都殊途同归”。房地产热火朝天，租金水涨船高，租金似乎成了压倒一切实体的要因。
李月对于发生在家门口的商超关闭似乎并不意外，“2014年月租金是4000元，现在是1万6，整条街的人流只有以前的三分之一。”在深圳罗湖核心商圈拥有20平米的精品杂货店铺，努力不亏是李月新一年运营的期望。
和普通的街边小铺不同，大型商超除了盘扎在人流密集的路口或者社区店面，也有很多是直接进驻在城市商业综合体的一层、负层，成为深圳城市核心商圈的重要组成部分。南都记者了解到，老牌零售多于上世纪九十年代以后进入深圳，不少实体商超进驻所签的租赁合约多为十年期或更长，比如永旺海岸城的租约为十年期、沃尔玛旗下零售的租约有些长达二十年。而近年，不少租赁合约恰逢到期，这也是为何近期店面关闭频现。
在签约期内，租金并不会变动。但是一旦期满，租金或有不同程度上浮。中原地产代理(深圳)有限公司商铺部董事总经理丁长申告诉南都记者，目前深圳核心商圈的租金年均涨幅约在8%至10%，“这要求商业实体经营必须跟上这种涨幅，如果跟不上那就很有可能被淘汰”。
伴随着深圳旧城改造不断深入、东进西移战略不断推进、原关外区域发展日新月异，“一城多核心”的城市商圈格局正在逐步形成。赢商网数据显示，2017年深圳核心商圈(包括东门、华强北等商圈)购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月，同比增长12.7%，涨幅强势;深圳非核心商圈(包括宝安、龙岗等商圈)购物中心首层平均租金达833元/㎡/月，同比2016增长6.3%.
商场也挑零售品牌
“符合商场定位、能吸引客流的，我们在引进时给予更多弹性和优惠政策”
不过，与其说租金高昂压倒实体，倒不如说租金是商业综合体和实体零售品牌相互选择的一种方式。商圈购物中心的良性发展带动租金稳健上浮，具有成熟商业氛围和稳定消费客群的核心商圈受到零售品牌的青睐，不少品牌愿意为此支付租金溢价。而另一边，新零售的崛起刺激实体零售需求，进一步带动商圈发展，所以具有新业态的品牌更受欢迎，因此在租金上有更强的议价能力。综合考虑未来发展态势和消费人群，不同零售品牌也会有相应调整，或渠道下沉到二三线城市，或者进入深圳新兴商圈、大型社区也未可知。
“目前深圳商圈欢迎零售生鲜，盒马鲜生、超级物种这些新零售、新业态的入驻，会反哺商业地产，进一步提升租金。这也反过来要求传统零售要去转型”，丁长申补充道。相较于核心商圈布局餐饮、服饰，非核心商圈则倾向于布局娱乐业态。
苏菲(化名)最近忙于新一轮的招商工作。作为深圳业内资深的商业地产项目招商负责人，她曾负责福田CO CO Park的品牌引进工作，“大家看到的是零售超市在转型升级，可是为了规避同质化、加速调整与转型升级，商业综合体何尝不是?只不过我们转型起来更直接”，苏菲告诉南都记者。
所谓“直接”，其一便是品牌引进。“符合商场定位、能吸引客流的，我们在引进时给予更多弹性和优惠政策，不符合的我们就换。要是正好租赁合同到期，加租、店面瘦身、要求配合定位调整的事情也常有。”提高区域面积使用率、零售看重“小而精”、引进生鲜、线下体验店面等等，这样的策略有助于提升商业综合体的单位坪效，整体租金也可“水涨船高”。
这样的操作早有先例。曾为福田CO CO Park主力店的永旺超市，位于商场负一层，总营业面积达到8492平方米，涵盖生鲜食品、家居家纺生活、药店礼品、服饰等诸多品类。其撤出后，该商场便把这8000多平方米的面积分割成多个店铺，引进包括超市、餐饮、时尚零售等业态的将近20个品牌，其中超市部分由永辉新业态“精标店”接盘。
不过，并非所有大型零售都需要面对租金问题，“天虹有部分自己的物业、华润一样有，人人乐曾一度靠变卖物业止亏为盈”，业内人士透露。
线上很难完全取代线下
“实际上，并非所有的产品都可以转移到线上，比如非标准化的商品”
另一边厢，电商似乎也成为众多网友解读深圳老牌零售倒闭的一大要因。“老店倒下，根本原因不在租金，而在电商”，一名深圳网友在帖子里如是留言。2015年，钮文新一篇《电商造孽中国经济》的博文更是把电商当作实体经济败退的一大祸首。电商大军，真的是实体运营的洪水猛兽?
中国发达电商的背后，是中国高速发展的互联网，而4G网络的商用普及进一步推动电商进入快车道。电商的出现成功分流了消费者，一些原本只能在线下购买的商品可从线上购得，实体店面营收自然收紧。“不进则退，电商和互联网对实体零售而言，是‘危’也是‘机’”，深圳市零售商业行业协会副秘书长谢永明告诉南都记者。
“实际上，并非所有的产品都可以转移到线上，比如非标准化的商品。”以瓶装水为例，大众熟悉且具有相当品牌知名度的无非怡宝、农夫山泉、雀巢、康师傅、益力、百岁山等几大牌子。业内形成标准、消费者对品牌有清晰认识的，则可线上选购，省时省力且品质有保证。但对于时尚服饰、生鲜产品等需要顾客挑选、满足个性化需求的产品来说，电商未必是最适合的渠道，“非标产品需要体验，这也是为什么主打体验的新业态、新品牌更受商业综合体和大众消费者的喜欢。”深耕零售行业近十年，谢永明明白，商业消费的业态只会趋向更多元化，以线上完全取代线下，这个可能性几乎为零。
正是因为危与机并存，实体零售主动拥抱电商、融入互联网大潮已是新常态。2017年被称为是新零售元年，拥有线上巨大流量的电商在线下布局的速度加快，掌握线下客群的传统实体商业也在进行一场转型升级战。实体零售联手电商，在业内人士看来，这更像
