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转型业绩不佳退出外滩地王 谁黑了潘石屹?

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日期:2015-09-30 浏览:380 来源:品牌中国网
导读:从提出以租代售的转型,到今年半年报业绩下滑“被黑”,再到退出上海外滩地王项目,潘石屹进退之间,SOHO中国的转型路已经渐渐明晰;但成与败,黑与被黑,或许并没这么简单。

  原标题:谁黑了潘石屹?转型业绩不佳退出上海外滩地王

  地产圈公认的“好基友”任志强退休之后,SOHO中国董事长潘石屹低调了许多。退出上海外滩项目的重磅消息,让潘石屹重回各大媒体头条。

  2011年,SOHO中国40亿买入“上海外滩8-1地块”50%的股权。不过,因为该地王项目的控制权纠纷,“先入为主”的复星系和SOHO中国展开了长达三年半的诉讼拉锯战。今年9月24日,潘石屹宣布出售手中握有的海之门项目50%股权,SOHO中国 “回笼资金50.85亿元”。

  潘石屹还在微博上表示,“在今天环境下我们还是相信现金为王”。此前,SOHO中国CEO张欣也表示,SOHO中国将停止海内外楼市投资,选择拿着现金。

  早些时间,媒体对于SOHO中国半年报业绩下滑提出了不少质疑。“转型期的SOHO中国还是比较成功的,这些负面新闻是同行指使写的。”在仔细研究之后,潘石屹抛出了SOHO中国“被黑”的说法。

  更有意思的是,一边是SOHO中国手里握着的百亿现金,另一边是不少网民纷纷调侃的“别让潘石屹跑了”。

  从提出以租代售的转型,到今年半年报业绩下滑“被黑”,再到退出上海外滩地王项目,潘石屹进退之间,SOHO中国的转型路已经渐渐明晰;但成与败,黑与被黑,或许并没这么简单。

  败退外滩地王

  退出上海外滩地王项目,潘石屹展示出来的是“50多亿的回笼资金”;而其纠纷的历程和个中滋味,并没有被交易本身抹去。

  上海外滩地王项目,吸引了证大、复星、绿城、万达和SOHO中国诸多的行业大佬先后投身其中。从项目股份变更的“换手率”上看,该地块已经证明了它存在的价值。从另一个方面看,在SOHO中国获得上海外滩地王项目50%的股份之后,两大实际控制人对簿公堂这个事实,更证明了该地块的稀缺性。

  因此,可以把潘石屹最终的决定称为“败退”。

  具体细节是这样的,SOHO中国宣布收购的第二天,复星旋即发布公告称,对交易内容安排感到“惊讶”,因为自己享有“优先购买权”,并表示将采取一切合适的法律手段维护自身权益。2012年5月,复星真的将此番股权转让所涉的所有公司告上了法庭。

  起诉一年之后,上海市第一中级人民法院判决复星胜诉,并认定证大、绿城和SOHO三方的转让协议无效。但是,三被告马上发表了联合声明,宣布将上诉。

  潘石屹在其微博上表示:“我们坚信法律的公正。我们三方决定提起上诉,直到正义得到伸张。”

  2013年9月,二审开庭,SOHO中国表态愿意接受调解,但被复星拒绝。此后,双方进入“沉默对峙”的僵局。彼时,就有人士猜测,“SOHO中国的退出已成定局,双方谈判的焦点只剩下交易的价码。”

  历时三年半之后,高悬的靴子终于落地。

  SOHO中国9月23日晚间发布的公告显示,上海海之门将以84.93亿元向复星出售外滩置业的全部股权。证大外滩置业是上海海之门的全资子公司,也是外滩8-1地块的所有者和开发者。当年潘石屹就是通过收购海之门50%股权,进而获得了8-1地块50%的权益。

  有媒体报道称,海之门将用出售所得的现金归还股东贷款,SOHO拿到的现金约为45.85亿元。

  分析认为,在外滩地王项目上,潘石屹并没有赚到什么钱。

  “对于需要现金支持的潘石屹来说,与郭广昌达成和解,将股权卖掉套现,既有迫不得已的成分,也是其公司内在的需要。”中国指数研究院分析师表示。

  紧守百亿现金流

  除了退出上海外滩地王项目之外,潘石屹还回应了舆论关于媒体对SOHO中国半年报业绩的质疑。

  SOHO中国财务报告数据显示,2015年上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元,同比下降约94%。

  SOHO中国对此的解释是,这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

  确实,随后多家媒体均以SOHO中国核心纯利润为主题做个观察报道。

  援引《每日经济新闻》9月16日稿件内容:“租金收入4.39亿元,较去年同期增长168%;毛利率达75%,较前一年增长50%;但核心纯利只有1.35亿元,比前一年下滑约94%,净负债率25%,现金及银行存款达到97.7亿元。这是在转型3年后,SOHO中国交出的2015年中期成绩单。”

  《中国经营报》也指出,虽然从财务报表来看,SOHO今年的纯利仅仅是三年前同期的1/5,但对于公司的转型效果,董事长潘石屹却给予了肯定。事实上,日前曾有报道称,林战辞去了SOHO中国CFO一职,这是SOHO上市九年以来离任的第四位首席财务官。在人事变动、利润下降等因素的影响下,SOHO中国是否真的已经转型成功?

  当然,这些都引起了潘石屹的不爽。

  “最近确实有很多关于SOHO中国的负面新闻,我仔细研究发现,这是同行指使写的。与IT行业相比,房地产公司太和气,偶尔有些互黑很正常。”潘石屹直言。

  另外,潘石屹认为,SOHO中国手里握着的大量现金才是王道。

  他说,“我认为检验是否成功,关键看现金流断不断,目前SOHO中国净负债率25%,是房地产行业第二低,仅次于万科,而最高的房地产企业负债率达到251%,所以,我认为Soho中国转型是成功的。在现金流方面,SOHO有接近100亿现金,在整个房地产行业少见。”

  “在今天环境下我们还是相信现金为王”。在微博上,潘石屹还不忘强调一下。

  而9月23日,SOHO中国CEO张欣在媒体报道中也表示,SOHO中国将停止海内外楼市投资,选择拿着现金。

  手里握着上上百亿的现金,却被媒体质疑,潘石屹心里确实很委屈。

  谁黑了潘石屹

  那么,潘石屹和他的SOHO中国真的被黑了么?不包含物业销售的贡献中报数据能够代表SOHO中国的现状?丰沃的现金流预示着什么?到底是谁黑了潘石屹,媒体的质疑还是财报的数据?

  显然,SOHO中国的转型和近两年的财务报表是始终绕不过的梗。

  2012年下半年,潘石屹宣布SOHO中国由“出售物业”到“自持出租”转型;并以此为由,大砍全年销售目标一半至120亿元。

  消息一出,资本市场便给予了巨大反应。彼时,SOHO中国股价大幅下滑。多家媒体也都发文指出,SOHO中国转型前景并不明朗。

  而事实到底是什么样子,还是看下SOHO中国这几年的财报数据吧。

  2013年,SOHO中国全年营业额146.21亿元,比去年同期减少4.47%;净利润73.88亿元,与上期同比减少30.2%。

  2014年上半年,SOHO中国营业额47.50亿元,比去年同期增加91.67%;净利润26.97亿元,比去年同期增加28.76%。2014年全年,SOHO中国营业额为60.98亿元,同比下滑58.29%;净利润40.80亿元,同比下滑44.78%。

  2015年上半年,SOHO中国营业额3.93亿元,同比减少91.74%;净利润为1.35亿元,同比减少95.01%。

  账面上看,SOHO中国的业绩确实能说明一些问题。

  那么SOHO中国的转型到底收成如何呢?

  彼时,公司纯利总规模达到6.13亿元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水平只有45%。不过,当时的现金高达150多亿元,净负债率只有20%。另外,SOHO中国现在持有大概170多万平方米的北京、上海核心地段的办公楼。所以,潘石屹的想法是这样的,“这样一来,我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”

  这就是他为SOHO中国成功转型做的注释,但媒体真的不这么看。

  张欣说,我们停止在海内外楼市做投资;潘石屹也说,我的3Q互联网思维十足。是不是就意味着,SOHO中国董事长潘石屹抱着现有的写字楼物业,开开心心做个的“包租公”?

  那么潘石屹是被SOHO中国转型业绩黑了?被媒体黑了?还是被手上的现金流黑了?也就只有见仁见智了。中国经济网 郭晓伟

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