原标题：业主卖房 亚朵特许加盟风险陡增
亚朵旗下部分特许加盟酒店业主将客房“售后包租”，不仅涉嫌违规，还增加了品牌管理风险。近日，北京商报记者独家获悉，在阿里拍卖的网站上，成都太古里河畔亚朵酒店的一间客房被拍卖。与此同时，链家网和58同城上均有售卖亚朵酒店客房的信息，按照要求，买家购买客房后并不能随意居住，而是交由酒店统一出租管理，定时收取返利。对此，品牌所有方上海亚朵商业管理(集团)股份有限公司(以下简称“亚朵”)表示，销售客房属业主方所为，酒店并不知情。业内人士表示，售卖酒店客房，往往说明业主或加盟商经营困难，欲通过售卖收回投资，减轻经营压力。但售后包租属违法行为，投资人收益缺乏保障。此外，亚朵如果任由此种方式在特许加盟酒店中广泛使用，运营和管理难度将持续加大。
客房被拍卖
阿里拍卖网站显示，成都市成华区望平街滨河路8号一栋亚朵酒店8层5号公寓以35万元的起拍价被公开拍卖。此公寓的评估价为43.48万元，保证金为4万元，最终成交价为44.5万元。
对于亚朵酒店客房被拍卖一事，北京商报记者采访了亚朵，对方表示，依据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”本次拍卖导致的所有权变更并未影响加盟商租约及使用权，该酒店目前处于正常运营，亚朵与加盟商之间的合作未受影响。
随后，北京商报记者发现，此家亚朵酒店还在链家网上公开出售两间客房，一间是近45平方米的客房，标价为44万元。另一间面积近40平方米，价格为35万元。根据网站信息，此房只有产权证，国有土地使用证未办，不影响过户，房屋性质为公寓。
成都链家的一位销售人员告诉北京商报记者，亚朵酒店出售的客房，产权期限50年，且不能贷款购买，必须一次性付清全部费用，“更重要的是，必须有指标，也就是必须要有成都的户口”。这位工作人员表示，与普通的产权交易不同，但是消费者在购买酒店之后，并不能随时入住，而是通过签合同的方式把这间客房再租给酒店，“什么都不用管，酒店每个月会把钱打到你们的账户上，合同到期了再续约。酒店在成都的位置不错，不用担心客流问题。”
事实上，这已经不是亚朵酒店客房的首次出售。北京商报记者调查发现，在58同城上，桂林七星区亚朵酒店的客房也正在出售。网站显示，房屋类型为公寓，并有70年的产权，15年租约。从2018年11月1日开始返租，公寓50%首付;开发商提供购房总款30%的免息借款，2018年10月31日还清。均价9000元(含装修)，月供1000多元，返租2000多元，返租月结，每年12天免费入住。相关销售人员告诉北京商报记者，“虽然客房正在售卖，但亚朵酒店关于租金的部分还在调整，所以对投资者的具体回报还没有”。
亚朵不知情
对于酒店客房被出售，亚朵表示，“成都太古里河畔亚朵酒店”、“桂林高新亚朵酒店(正在筹建)”均为亚朵特许加盟酒店。亚朵从未授权任何主体包括亚朵酒店加盟商对外以“亚朵”品牌售卖客房。上述案例中所提到的返租及融资条件系开发商与小业主的内部约定，亚朵从未参与亦不知情，但保留进一步追究该侵权方相关法律责任的权利。
按照亚朵的说法，在特许加盟模式下，加盟商从业主处租赁客房，再加盟亚朵，并由后者对酒店进行管理，销售客房属于业主行为。近年来，酒店售卖客房的案例并不少见。此前，海南、河北等地一些酒店也采用“售后包租”的方式寻找投资者。业内普遍认为，“产权+股权式”投资模式其实与商业地产售后返租形式相似，在“高收益”、“高回报”的投资诱惑之下，存在巨大的投资风险。
一位酒店加盟商告诉北京商报记者，售卖客房无非有两种原因，一种是酒店经营压力大，业主需要依靠这种方式缓解压力，“另一种就是有其他更好的项目，急需用钱”。如果是酒店经营不善，将导致加盟商无法支付业主租金，而售卖客房后可缓解酒店经营压力;如果是由于业主方急需用钱，而返利将全部来自加盟商支付给业主的租金。
管理高风险
据悉，按照行业惯例，酒店售后包租的投资收益是由固定回报、经营分红、消费权利等构成。酒店产权网联合创始人冯少辉表示，投资的年收益率一般在8%，如果收益过高则值得警惕。另外，购买酒店客房存在较大的风险，一旦经营不佳，业主将难以支付投资人的回报，更可能波及酒店品牌方。
冯少辉还指出，“此前福建某地发生过酒店客房卖到一半时，经营下滑，此时收回已经出售的客房需要赔付更多，想整体转让也很困难，在这种情况下，购房者收不到承诺回报，业主方也进退两难”。
亚朵也意识到客房出售的风险，该公司相关负责人指出，“我们将敦促出售方及其中介，尽快修改相关信息，并充分披露酒店管理方(亚朵)、酒店加盟商(房屋租赁方)、出售方(卖家)之间的关系，并明确告知已拍卖人，卖方提供的返租及融资条件均不来自亚朵品牌。我们会密切关注此事的进展，同时观察相关交易渠道，避免亚朵品牌再次被不当使用”。
北京京润律师事务所主任张志同表示，酒店公开拍卖客房虽然不违反法律，但“售后返租”的行为是违法行为，并且风险很高。他进一步指出，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的有关规定，以及《人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，此类行为是违反相关法规的行为。“但目前出现售后包租的现象屡禁不止，的原因是利益驱使。”
张志同分析，“售后返租”的风险较高，对投资者而言，卖方承诺的收益能否兑现存在不确定性，且拍卖的酒店客房没有国有土地使用权证，也就是所谓的土地证，再次转让的时候会受到影响。对于亚朵而言，八成酒店均为特许加盟模式，如果打着亚朵旗号销售客房的情况增多，则意味着亚朵的经营和管理风险将大大上升。
北京商报记者 肖玮 王莹莹/文 白杨/制表
